Avtal och kontrakt — vad gäller?

Vad är ett avtal?

Ett avtal är en överenskommelse mellan två eller flera parter som skapar juridiskt bindande förpliktelser. I Sverige regleras avtal i första hand av avtalslagen (1915:218) — en av våra äldsta lagar som fortfarande är i kraft.

Grundprincipen i svensk avtalsrätt är avtalsfrihet — parterna är fria att ingå avtal med vem de vill och om vad de vill, med vissa undantag. Undantagen rör bland annat avtal som strider mot lag, goda seder eller som anses oskäliga.

Ett avtal behöver inte vara skriftligt för att vara giltigt. Huvudregeln är att avtal kan ingås i vilken form som helst — muntligt, skriftligt, genom handlande eller till och med genom tystnad i vissa situationer. Det finns dock viktiga undantag där skriftlighet krävs, till exempel vid köp av fastighet.

När blir ett avtal bindande?

Ett avtal uppstår genom anbud och accept. En part lämnar ett anbud (erbjudande) och den andra parten accepterar det. När accepten når anbudsgivaren är avtalet bindande — det krävs ingen underskrift, inget handslag och inget vittne.

Anbudet måste vara tillräckligt bestämt för att kunna ligga till grund för ett avtal. Det ska framgå vad avtalet gäller, vilka villkor som gäller och vem det riktar sig till. En allmän annons anses normalt inte vara ett bindande anbud utan en "uppmaning att lämna anbud".

Accepten måste vara ovillkorlig — den ska överensstämma med anbudet. Om du svarar "Ja, men..." och lägger till nya villkor räknas det som ett avslag på det ursprungliga anbudet och samtidigt som ett nytt anbud (motanbud) från dig.

Tidsfrister spelar roll. Ett anbud gäller under den tid som angetts i anbudet. Om ingen tid angetts gäller anbudet under en "skälig tid" — vad som är skäligt beror på omständigheterna. En accept som kommer för sent räknas som ett nytt anbud.

I konsumentförhållanden finns särskilda regler. Distansavtalslagen ger dig som konsument 14 dagars ångerrätt vid köp på nätet, telefon eller hembesök. Denna ångerrätt gäller oavsett vad avtalet säger.

Muntliga avtal — gäller de?

Ja, muntliga avtal är juridiskt bindande i Sverige. Principen om formfrihet innebär att det inte krävs någon särskild form för att ett avtal ska vara giltigt. Ett handslag eller ett muntligt "ja" kan vara tillräckligt.

Problemet med muntliga avtal är bevisningen. Om en tvist uppstår kan det vara mycket svårt att bevisa vad som faktiskt avtalades. Det är ord mot ord, och den som påstår att ett avtal finns har bevisbördan.

Det finns undantag från formfriheten. Fastighetsköp måste vara skriftliga för att vara giltiga. Testamenten har strikta formkrav med vittnen. Vissa avtal inom arbetsrätt och hyresrätt kräver också skriftlighet.

Även om muntliga avtal gäller juridiskt är det alltid rekommenderat att upprätta skriftliga avtal vid betydelsefulla överenskommelser. Ett skriftligt avtal ger tydlighet åt båda parter och minskar risken för missförstånd och tvister.

Om du ingått ett muntligt avtal bör du i efterhand dokumentera det — till exempel genom att skicka ett e-postmeddelande som sammanfattar vad ni kommit överens om. Om motparten inte invänder kan det stärka din bevisning om tvist uppstår.

Vad bör ett avtal innehålla?

Ett välskrivet avtal bör åtminstone innehålla: vilka parterna är (fullständigt namn och organisationsnummer eller personnummer), vad avtalet gäller (leverans, tjänst, köp etc.), pris och betalningsvillkor, leveranstid eller tidsram, och vad som gäller vid avtalsbrott.

Detaljnivån beror på avtalets karaktär. Ett enkelt köpeavtal behöver inte vara lika utförligt som ett aktieägaravtal eller ett franchiseavtal. Men oavsett avtalets storlek bör grundelementen finnas med.

Avtalet bör också reglera vad som händer om parterna blir oense — en så kallad tvistlösningsklausul. Vanliga alternativ är att tvisten ska avgöras i allmän domstol, genom skiljeförfarande, eller att parterna först ska försöka medling.

Uppsägningsvillkor och avtalstid är viktiga att reglera. Hur lång tid gäller avtalet? Förlängs det automatiskt? Vilken uppsägningstid gäller? Kan avtalet sägas upp i förtid och i så fall under vilka förutsättningar?

Vid mer komplexa avtal bör du överväga att inkludera: force majeure-klausul (vad händer vid oförutsedda händelser), sekretessklausul, konkurrensklausul, ansvarsfriskrivningar och bestämmelser om immateriella rättigheter.

Ogiltiga avtal — när avtal inte gäller

Även om ett avtal uppfyller de formella kraven kan det vara ogiltigt om det tillkommit under olämpliga omständigheter. Avtalslagen innehåller flera ogiltighetsgrunder.

Tvång och hot gör ett avtal ogiltigt. Om du tvingats ingå ett avtal under hot om våld eller annan allvarlig skada är avtalet inte bindande. Även ekonomisk utpressning eller missbruk av en utsatt situation kan göra avtalet ogiltigt.

Svek innebär att en part medvetet vilselett den andra genom att lämna felaktiga uppgifter eller undanhålla viktig information. Om du ingått ett avtal baserat på falska uppgifter kan avtalet ogiltigförklaras.

Oskäliga avtalsvillkor kan jämkas eller ogiltigförklaras enligt 36 § avtalslagen — den så kallade generalklausulen. Domstolen kan ändra eller ogiltigförklara villkor som är oskäliga med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst och förhållandena i övrigt.

Omyndiga personer (under 18 år) kan normalt inte ingå bindande avtal utan förmyndarens samtycke. Detsamma gäller personer som har förvaltare. Avtal som ingåtts av obehöriga kan dock bli giltiga i efterhand om den behöriga parten godkänner avtalet.

Avtalsbrott — konsekvenser och åtgärder

Ett avtalsbrott inträffar när en part inte fullgör sina skyldigheter enligt avtalet. Det kan handla om utebliven leverans, försenad betalning, bristfällig kvalitet eller någon annan avvikelse från det avtalade.

Vid avtalsbrott har den drabbade parten flera möjliga påföljder. Krav på fullgörelse innebär att motparten tvingas uppfylla sin del av avtalet. Prisavdrag innebär att priset sänks i proportion till bristen. Hävning innebär att hela avtalet upphör. Skadestånd innebär ersättning för den ekonomiska skada som avtalsbrottet orsakat.

Vilken påföljd som är tillämplig beror på avtalsbrottets karaktär och allvar. Ett mindre avtalsbrott ger normalt rätt till prisavdrag eller skadestånd, medan ett väsentligt avtalsbrott kan ge rätt att häva hela avtalet.

Det är viktigt att reklamera — meddela motparten att du anser att ett avtalsbrott har skett — så snart du upptäcker bristen. Försenad reklamation kan innebära att du förlorar rätten att åberopa avtalsbrottet.

Om avtalet innehåller vitesklausuler (förutbestämda skadestånd) kan dessa tillämpas vid avtalsbrott. Fördelen med vite är att den drabbade parten slipper bevisa sin faktiska skada — det räcker att visa att avtalsbrottet ägt rum.

Vanliga avtalstyper

Köpeavtal reglerar köp och försäljning av varor. Mellan företag och konsumenter gäller konsumentköplagen, som ger konsumenten starkare skydd. Mellan privatpersoner eller mellan företag gäller köplagen, som ger parterna större frihet att avtala villkoren.

Tjänsteavtal handlar om utförande av tjänster. Konsumenttjänstlagen skyddar privatpersoner som köper tjänster av företag. Lagen reglerar bland annat frågor om pris, utförandetid och reklamation vid bristfälliga tjänster.

Hyresavtal regleras av jordabalken (12 kap.) — den så kallade hyreslagen. Lagen är i stort sett tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att hyresvärden inte kan avtala bort hyresgästens grundläggande rättigheter.

Anställningsavtal regleras av lagen om anställningsskydd (LAS) och kollektivavtal. Arbetstagaren har ett starkt skydd i lagen — bland annat uppsägningsskydd, rätt till skälig uppsägningstid och turordningsregler vid arbetsbrist.

Aktieägaravtal, kompanjonavtal och samarbetsavtal är affärsjuridiska avtal som reglerar förhållandet mellan delägare i ett företag. Dessa avtal är ofta komplexa och bör alltid upprättas med hjälp av en jurist.

Tips för att undvika avtalsproblem

Läs alltid hela avtalet innan du skriver under. Det låter självklart men många problem uppstår för att en part inte läst eller förstått alla villkor. Fråga om det du inte förstår — det är bättre att fråga en dum fråga än att binda sig vid villkor man inte begriper.

Spara alltid en kopia av alla avtal du undertecknar. Digitala kopior är lika giltiga som papperskopior. Organisera dina avtal så att du snabbt kan hitta dem om en tvist uppstår.

Var försiktig med standardavtal och "finstilta villkor". Företag använder ofta standardavtal som är skrivna för att skydda företaget — inte dig. Granska särskilt klausuler om ansvarsbegränsning, uppsägningsvillkor och automatisk förlängning.

Anlita en jurist för viktiga avtal. Kostnaden för en avtalsgenomgång (vanligtvis 2 000 till 8 000 kronor) är en försäkring mot betydligt dyrare tvister längre fram. Det gäller särskilt vid fastighetsköp, företagsavtal och större upphandlingar.

Dokumentera ändringar av avtal skriftligt. Om ni ändrar villkor under avtalstiden bör det göras genom ett tilläggsavtal som undertecknas av båda parter. Muntliga ändringar av skriftliga avtal kan vara svåra att bevisa.

Var uppmärksam på avtalsvillkor som ger en part orimligt stark ställning. Klausuler som ensidigt ger en part rätt att ändra villkor, ensidiga uppsägningsrätter eller mycket höga avtalsviten kan vara oskäliga och jämkas av domstol.

Vanliga frågor

Relaterade guider