Hyresrätt och bostadsrätt — dina rättigheter som boende

Hyresgästens rättigheter

Svensk hyreslagstiftning ger hyresgäster ett starkt skydd. Hyreslagen (12 kap. jordabalken) reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst och innehåller ett omfattande besittningsskydd som gör det svårt för hyresvärden att säga upp en hyresgäst utan giltig anledning.

Besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst har rätt att bo kvar i din lägenhet även om hyresvärden vill säga upp dig — förutsatt att du sköter din del av hyresförhållandet. Skyddet gäller efter att du bott i lägenheten i mer än två år, eller direkt om du har ett tillsvidareavtal.

Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att värden ansvarar för underhåll av ledningar, fönster, golv, tak och andra fasta installationer. Om lägenheten har brister som hyresvärden inte åtgärdar kan du ha rätt till nedsatt hyra.

Du har rätt att kontakta hyresnämnden om du och din hyresvärd inte kan enas. Hyresnämnden är en kostnadsfri instans som medlar och fattar beslut i hyrestvister. Dit kan du vända dig vid frågor om hyreshöjning, brister i lägenheten, rätt till andrahandsuthyrning och uppsägning.

Hyran ska vara skälig. I Sverige tillämpas bruksvärdessystemet, som innebär att hyran ska motsvara lägenhetens bruksvärde jämfört med likvärdiga lägenheter. Om du anser att hyran är för hög kan du begära prövning hos hyresnämnden.

Uppsägning av hyresrätt

En hyresvärd kan bara säga upp en hyresgäst om det finns en giltig grund. De vanligaste grunderna är allvarlig misskötsamhet, störning av grannar, obetalda hyror och olovlig andrahandsuthyrning. Hyresvärden måste i de flesta fall först ge en rättelseanmaning — en chans att rätta till problemet.

Om hyresvärden säger upp dig och du har besittningsskydd kan du hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämnden prövar då om uppsägningen är sakligt grundad. Under prövningstiden har du rätt att bo kvar.

Det finns situationer där besittningsskyddet inte gäller, exempelvis om du hyr i andra hand med hyresvärdens tillstånd, om hyresavtalet är på bestämd tid kortare än två år, eller om du bor i en bostad som ingår i hyresvärdens egen bostad (inneboende).

Som hyresgäst har du rätt att säga upp hyreskontraktet med tre månaders uppsägningstid om inget annat avtalats. Vid ett tidsbestämt avtal löper kontraktet vanligen ut vid periodens slut, men kan ibland förlängas automatiskt om ingen part säger upp det.

Vid förverkande kan hyresvärden säga upp avtalet utan uppsägningstid. Förverkande kan ske om hyresgästen inte betalar hyran i tid (efter påminnelse), överlåter eller hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd, eller använder lägenheten för olaglig verksamhet.

Andrahandsuthyrning

Du har rätt att hyra ut din bostad i andra hand om du har beaktansvärda skäl och hyresvärden eller bostadsrättsföreningen ger sitt samtycke. Om samtycke nekas kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning inkluderar: arbete eller studier på annan ort, tillfällig utlandsvistelse, sjukdom, provsamboende med en partner, eller att du tillfälligt inte kan nyttja bostaden av andra personliga skäl.

Det finns regler för hur mycket du får ta betalt vid andrahandsuthyrning. Hyresgäster i hyresrätt får inte ta ut mer hyra av andrahandshyresgästen än vad de själva betalar, med ett tillägg på högst 15 procent om lägenheten hyrs ut möblerad.

Bostadsrättsinnehavare som hyr ut i andra hand får ta ut en hyra som täcker boendekostnaderna — avgift till föreningen, ränta på bolån och eventuell kapitalkostnad. Tar du ut oskälig hyra kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka det överskjutande beloppet.

Olovlig andrahandsuthyrning kan leda till att du förlorar din bostad. Om du hyr ut utan tillstånd riskerar du uppsägning av ditt hyreskontrakt eller att bostadsrättsföreningen kräver att nyttjanderätten förverkas. Det är därför viktigt att alltid söka tillstånd innan du hyr ut.

Bostadsrätt — ägande och ansvar

Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i en bostadsrättsförening (brf) som ger dig nyttjanderätt till en specifik lägenhet. Du äger alltså inte själva lägenheten — du äger en rätt att bo i den.

Ansvarsfördelningen mellan dig och föreningen regleras i bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Som huvudregel ansvarar du för lägenhetens inre underhåll — golv, väggar, köksinredning, vitvaror och ytskikt i badrum. Föreningen ansvarar för byggnadens stomme, fasad, tak, gemensamma ledningar och yttre underhåll.

Avgiften till föreningen ska täcka din andel av föreningens gemensamma kostnader: drift, underhåll, räntor och amorteringar på föreningens lån. Föreningens ekonomi är viktig att granska — höga lån kan leda till kraftiga avgiftshöjningar.

Som bostadsrättsinnehavare har du rösträtt på föreningsstämman, där viktiga beslut fattas om föreningens verksamhet. Du har rätt att ta del av föreningens årsredovisning, budget och styrelseprotokoll.

Bostadsrättsföreningens stadgar reglerar de specifika reglerna för din förening — allt från om du får ha husdjur till vilka renoveringar du får göra utan styrelsens godkännande. Läs stadgarna noga — de är juridiskt bindande.

Tvister med bostadsrättsföreningen

Tvister mellan bostadsrättsinnehavare och föreningen är vanligare än man kanske tror. De vanligaste konfliktområdena rör underhållsansvar, avgiftshöjningar, renoveringar och störningar.

Frågan om vem som ansvarar för en skada — du eller föreningen — är en vanlig tvistefråga. Ett typexempel är vattenskador: om en ledning som föreningen ansvarar för läcker och skadar din lägenhet ska föreningen stå för reparationen. Men om du har orsakat skadan genom bristande underhåll av dina egna installationer kan du bli ansvarig.

Störningar från grannar hanteras primärt av föreningen. Om du störs av en grannes beteende bör du först kontakta styrelsen som har skyldighet att agera. I allvarliga fall kan föreningen kräva att den störande bostadsrättsinnehavaren förverkar sin nyttjanderätt.

Om du vill göra en väsentlig förändring i lägenheten — exempelvis flytta en vägg, ändra planlösningen eller renovera badrummet — krävs normalt styrelsens tillstånd. Styrelsen får bara neka om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Om du hamnar i tvist med föreningen kan du vända dig till tingsrätten. Tvister om avgifter och tillstånd kan i vissa fall prövas av hyresnämnden. Dokumentera alltid noggrant — spara korrespondens, fotografera brister och skador, och anteckna datum och detaljer.

Dolda fel vid bostadsköp

Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Du som köpare har en undersökningsplikt — du ska noggrant undersöka bostaden före köpet. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte klaga på i efterhand.

Dolda fel är fel som fanns vid köptillfället men som inte gick att upptäcka vid en normal undersökning. Det kan vara fukt bakom väggar, dold mögelskada, felaktig el-installation som inte syns, eller konstruktionsfel som inte är synliga.

Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren ska informera om kända fel och brister. Om säljaren medvetet dolt ett fel eller lämnat oriktiga uppgifter har du goda chanser att nå framgång med ett krav — även för fel du kanske borde ha upptäckt.

Du måste reklamera felet inom skälig tid från det att du upptäckt eller borde ha upptäckt det. Skälig tid är normalt några månader. Det finns en yttre preskriptionstid på två år för bostadsrätter (tio år för fastigheter). Reklamera alltid skriftligt.

Om du upptäcker ett dolt fel bör du kontakta en jurist med erfarenhet av bostadstvister. Dokumentera felet med fotografier och inhämta en besiktning eller sakkunnigutlåtande som styrker att felet fanns vid köptillfället. Hemförsäkringens rättsskydd kan täcka en stor del av advokatkostnaderna.

När behöver du en advokat?

Många boendefrågor kan lösas genom kontakt med hyresvärden, föreningen eller hyresnämnden. Men det finns situationer där juridisk hjälp gör stor skillnad.

Du bör anlita en advokat om du riskerar att förlora din bostad genom uppsägning eller förverkande, om du har en allvarlig tvist med din bostadsrättsförening om underhållsansvar eller skador, om du har upptäckt dolda fel efter ett bostadsköp, eller om du behöver hjälp med att driva ett ärende i tingsrätten.

Hyresgästföreningen erbjuder juridisk rådgivning till sina medlemmar i hyresrättsliga frågor. Det kan vara en bra första kontakt innan du anlitar en advokat. Även bostadsrättsinnehavare kan ha nytta av att kontakta Bostadsrätternas riksförbund.

Hemförsäkringens rättsskydd täcker normalt tvister som rör din bostad — exempelvis tvister om dolda fel, skador och ansvarsfrågor. Kontakta ditt försäkringsbolag tidigt i processen för att säkerställa att du kan använda rättsskyddet.

AllaAdvokater.se listar advokatbyråer med specialisering inom fastighetsrätt och bostadsrätt. Sök efter jurister med erfarenhet av just din typ av tvist för att få bästa möjliga hjälp.

Vanliga frågor